Edición N°11

CALIDAD

 

3CV+2: MODELO DE CALIDAD PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA

 

Dr. Salvador García Rodríguez, Tecnológico de Monterrey, Departamento de Ingeniería Civil, Director, sgr@itesm.mx
Dr. Juan Pablo Solís Flores, Tecnológico de Monterrey, Departamento de Ingeniería Civil, Profesor, jpsolis@itesm.mx

 

La calidad de una vivienda debe tenerse en cuenta, y evaluarse, durante todo su proceso constructivo y no solo en su fase de acabados.

 

Uno de los rasgos distintivos de la industria de la construcción de viviendas, es la variabilidad en la calidad del proceso y del producto fi nal. Es común encontrar que en las legislaciones y reglamentos, no existan lineamientos específi cos que permitan defi nir el nivel de calidad que el usuario de una vivienda recibe como producto fi nal. Vivienda que tendrá que pagar buena parte de su vida y que forma parte de su patrimonio familiar (García et al., 2005).

 

El Modelo 3cv+2, a través de un sistema de aseguramiento de la calidad, busca reducir esa variabilidad en los procesos constructivos de la vivienda, y garantizarle un nivel alto de calidad, en base a parámetros constructivos técnicamente comprobados (García et al., 2006).

 

Este modelo ha establecido un precedente en México, en la medición y evaluación de los procesos constructivos, utilizando una metodología sencilla, con información numérica técnicamente justifi cada.

 

Involucra a los principales insumos, procesos y productos (entregables de cada proceso) en la construcción de una vivienda, y es congruente con la realidad tecnológica del entorno y de cada empresa (materiales, mano de obra, herramientas, equipo, etc.).

 

Utiliza parámetros constructivos que garantizan la calidad, y se adapta a las distintas formas de construir una vivienda y de administrar una empresa inmobiliaria.

 

Genera cultura de calidad en esta industria, debido a que es conocido y desarrollado, desde los directivos hasta los obreros (García et al., 2006).

 

¿QUÉ ES EL MODELO DE CALIDAD 3CV+2?
Es un modelo que considera tres criterios de calidad para la vivienda (insumo-proceso-producto), más dos auditorías, una interna y otra externa.

 

Su objetivo principal es establecer bases y lineamientos que den forma y estructura al concepto de calidad durante los procesos constructivos de una vivienda. A través de él, los involucrados conocen formas de hacer, revisar y evaluar el trabajo de construcción (García et al., 2005).

 

El tamaño de la muestra de viviendas a verifi car y registrar será defi nida por la empresa o por el auditor externo, y tiene que cumplir con al menos el 30% de la población de dicho universo, si el contrato es mayor o igual a 10 viviendas; y con el 100%, si el contrato es menor a 10 viviendas (Rico, 1999). Por ejemplo, para un paquete de 40 viviendas, se muestrearán 12; y, para uno de 8 viviendas, se muestrearán las 8.

 

METODOLOGÍA MEDICIÓN Y EVALUACIÓN DEL MODELO 3CV+2
Esta metodología define que cada auditoría, dentro de cada proceso abierto, se evaluará realizando tres observaciones o mediciones en cada vivienda: si todas cumplen con el criterio de medición, la califi cación será de 3; si cumplen 2, será de 2; y si cumple 1 o ninguno, será de 1.

 

Las herramientas de información que utiliza este modelo, son los planos y las especifi caciones técnicas del proyecto, y la matriz de aseguramiento de calidad que se muestra a continuación:

 

 

calidad1

 

El promedio de las calificaciones, dividida entre la máxima calificación, nos arroja la evaluación final del proceso expresada en porcentaje. Este número se coloca en la última columna de evaluación en la matriz de aseguramiento de calidad.

 

Para poder recibir el certificado con base al modelo 3cv+2, los procesos críticos deberán tener una calificación mínima de 90, y los principales, un mínimo de 80.

 

REPORTES DE CALIDAD EN LA APLICACIÓN DEL MODELO 3CV+2
En esta sección se presenta un reporte mensual de las auditorías internas realizadas en base al modelo 3cv+2, en la Urbanización Jardines de Tultitlán (JDT), ubicado en la Ciudad de México, perteneciente a la Empresa Inmobiliaria GIG.

 

En la tabla 1, se muestra un resumen de algunas auditorías internas de los procesos críticos, realizadas en los primeros días del mes de febrero del 2009.

 

calidad2

 

La mayoría de los contratistas presentan califi caciones porcentuales menores a noventa. La mínima evaluación registrada fue de 66.7%. La empresa decidió remarcar con un fondo negro aquellas actividades que no cumplen con la expectativa de superar el 90% de evaluación. En general, se puede decir que el promedio 91.6% es aceptable.

 

calidad3

 

En la fi gura 2, se observa que los contratistas presentaron evaluaciones bajas en los conceptos de muros de planta baja y alta, losas de entrepiso y azotea, piso cerámico y yesos. Es importante conocer los procesos constructivos críticos que no alcanzaron en el primer mes la mínima califi cación de 90%, para corregir su proceso constructivo y elevar la calidad del producto terminado.

 

DESARROLLO Y RESULTADOS GENERALES DE LA APLICACIÓN
Actualmente, 52 empresas inmobiliarias de México, utilizan el modelo 3cv+2 para asegurar la calidad en sus fraccionamientos; y 22 han recibido, al menos, un certifi cado de calidad para algunas de sus urbanizaciones. Las empresas inmobiliarias que utilizan el modelo, lo desarrollan hasta su fase de mejora, en 7.6 meses. Se han auditado más de 55 urbanizaciones de diferentes niveles de vivienda, y más de 1,500 viviendas, en estos 27 meses de aplicación masiva del modelo. La evaluación para otorgar la certifi cación ocurre en un promedio de 15.21 horas, en campo. Existe en promedio una diferencia de 4.45, entre los resultados del porcentaje calidad, presentados en las auditorías internas en la fase de maduración, con respecto a los resultados obtenidos en la fase de mantenimiento.

 

RESULTADOS PUNTUALES EN EMPRESAS INVOLUCRADAS
Se logró una reducción en la solicitud de aplicación de las garantías por defectos en la construcción y servicio de las viviendas, de un 150%, a menos de un 10%, en algunas urbanizaciones participantes; y en otras, una reducción de entre el 50% y 70% del costo del servicio post-venta.

 

Se consiguió la revisión, evaluación y actualización de los procesos y procedimientos aplicados en la empresa; mejorándolos en base a nuevas herramientas de calidad. La base documental estableció en la empresa una medida clara de tolerancia o cumplimiento de calidad de cada uno de los procesos de construcción en la vivienda. El tener tolerancias y medidas claras, limita el uso del criterio del residente, supervisor o contratista, evitando malos entendidos y confl ictos al momento de la realización, supervisión y aceptación fi nal de los trabajos.

 

Al estar los procesos claramente identifi cados, y tener un control de inicio y terminación de cada uno, se realizaron programas de obras más controlados. Estos, se han ido perfeccionando y mejorando hasta obtener rangos de error mínimo.

 

Se mejoró el cumplimiento de entrega de todas las viviendas en los tiempos mínimos comprometidos con los clientes fi nales. Al tener los requisitos de calidad bien defi nidos se realizó un proceso de capacitación y selección de contratistas y personal obrero, trabajando en conjunto con ellos para lograr los estándares establecidos.

 

El modelo ha servido como una herramienta de selección y evaluación de constructores y sub- contratistas; y ha establecido una herramienta de califi cación en el rubro de calidad, a los proveedores constructores, siendo considerado al momento de seleccionar o asignar obras.

 

Existe una reducción importante de las reparaciones, como las rebabas, resanes y ajustes. Se mejoró la apariencia general de la obra; y se logró un rol más activo de sus administradores.

 

Actualmente se está trabajando para aplicar la metodología del modelo 3cv+2 en otras áreas del proceso productivo de la vivienda como: en el proceso de diseño, construcción y servicio de la vivienda; en el proceso de urbanización; y también en vivienda vertical. El objetivo es desarrollar en este año, modelos sencillos y aplicables al proceso de diseño de la vivienda; al de urbanización de los fraccionamientos, y al servicio post-venta. Por otro lado, y como consecuencia de varias solicitudes formuladas por diferentes entidades gubernamentales de varios Estados Mexicanos, se está trabajando en el desarrollo de un modelo para asegurar la calidad de la construcción de la obra pública: escuelas, clínicas, hospitales, caminos, agua potable y drenaje.

 

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